[부동산]2021 대한민국 부동산, 통계로 알아보자

안녕하세요! 이종호 공인중개사입니다.

 

너겟팀이 감사하게도 우연히 제 블로그를 보시고 부동산과 관련된 계약 절차나 대한민국 부동산에 관한 전반적인 이해와 설명으로 작성한 글들이 너겟 독자분들에게 도움을 줄 수 있다고 보시고 도울 기회를 주신 것 같습니다.

 

저는 현재 경기도 광주시에 위치한 신현리라는 지역에서 ‘좋은날 부동산’이라는 곳에서 소속 공인중개사로서 실제 활동하는 2년 차 중개사입니다. 건국대학교 부동산학과를 졸업했고, 2019년에 제30회 공인중개사 자격증을 취득했습니다. 간간이 제가 실제 일을 하며 고객님들에게 필요하다고 생각되는 정보나, 매물에 관해서 정보 글들을 올리다가 최근에는 집을 구하는 데 있어서 ‘안전’이라는 핵심가치를 중심으로 블로그를 운영하고 있습니다.

*이종호 공인중개사 블로그 : https://blog.naver.com/11jhlee1199


 

앞으로 제가 소개해드릴 부동산 관련 이야기들은 언제나 질문으로 시작합니다. 예를 들어, 부동산 계약에 있어서 어떻게 하면 ‘안전’한 계약을 할 수 있는지? 계약이 끝나고 임대인과의 분쟁 발생 시 해결 방법은? 내 돈을 지키는 방법?

 

다르게 보자면, 도대체 왜 지금 집값이 이렇게 미쳐 날뛰는 건지? 정부 정책과 거시적인 금융 지표에 따른 나름의 해석. 청약이 무엇이며? 어떤 것들을 준비해야 당첨 확률을 올릴 수 있는지? 내 집 마련에 대한 이야기.

 

위와 같이 제가 관심 있어 하는 주제나 상담을 하며 많은 분이 궁금해하시는 점들을 해결해드리고 싶습니다. 각자의 상황에 맞는 부동산 활용법이나 지식 등을 통해서 ‘부린이’에서 적어도 부동산 지식을 가진 청년 정도는 되도록 도와드릴 수 있을 것 같습니다. 언제나 궁금하신 점이나 문의하실 사항이 있으시면 언제든지 제 이메일(hunterlk40@gmail.com)  통해서 연락해주세요! 


*참고 자료: 국토교통부, KB 부동산 리브온, 통계청, 한국은행 금리, 시중은행 금리. 유튜버 ‘여의도 김박사’님의 부동산 관련 글.


그럼 바로 설명해 드리겠습니다.


팩트 체크, 사실을 확인해 보고 판단해 보자



통계청 기준 2020년 현재 대한민국에 인구수는 5,170만 명 입니다. 1970년대~ 1980년대 인구수는 매년 80만 명에서 100만 명까지도 증가했었지만, 1990년대 들어오면서 인구수가 60만 명대, 그리고 현재까지 2020년대 기준으로는 30만 명대까지 급격하게 인구수 증가 폭이 하락하고 있습니다. 작년은 최초로 출생자보다 사망자가 더 많은 해였다고 하니 앞으로의 인구수 감소는 이미 시작되었다고 보입니다.


이 인구수 감소는 부동산 가격에 영향을 줍니다. 당연하겠죠. 모든 사람은 부동산을 통해 '의. 식. 주' 중에서 '주'인 주거를 해결하고, 인구수가 감소하면 자연스레 부동산에 대한 수요가 줄게 되니까요.


2020년 작년 부동산을 구매하는 연령대는 생산 가능 인구, 즉 경제활동을 하고 돈을 버는 20대 후반에서부터 50대까지가 가장 많은 비율을 차지합니다. 현재 20대라면 저와 비슷한 1990년대에서 2000년대에 태어나신 분들이 많으실 것이고, 그 외는 1960~1980년대 생들이 주요한 비율을 차지하고 있을 겁니다. 현재까지는 우리나라의 평균 수명의 연장과 인구수 증가가 아직은 버텨주고 있어서 부동산의 공급보다는 수요가 항상 많았었습니다. 그런데 짧게는 5년 후, 길게는 2040년까지 한번 미래를 예상해본다면 어떨까요? 만약에 2000년대 생 또는 2010년대 생들이 나중에 집을 구매한다면? 지금의 10대들이 10년 뒤, 지금 태어나는 1~2살 아이들이 20년 뒤 집을 사게 된다면? 앞으로의 공급량을 수요가 따라잡지 못할 가능성이 큽니다.

 

현재 정부의 부동산 정책은 딱 세 가지로 요약할 수 있습니다.

 

"대출 제한, 부동산 세금 강화, 주거용 부동산 대량 공급"

 

첫 번째, 대출 제한은 전국을 조정대상 지역 또는 투기과열 지구로 묶어서 주택 투기와 매매를 억제하는 것입니다. 강제로 수요를 감소시켜서 집값을 떨어트리겠다는 목표를 가지고 있습니다.


두 번째, 부동산 세금 강화는 주택을 구매할 때 취득세, 보유할 때 보유세 및 종합 부동산세, 마지막으로 판매할 때 부동산 양도소득세를 다 올렸습니다. 집을 살 때도 세금이 오르고, 보유할 때도 세금을 더 받고, 나중에 이사 가기 위해서 팔아야 할 때도 세금을 더 많이 냅니다. 이 세금의 목표는 ‘집으로 투기하지 마라’, ‘집은 한 채만 사라’, ‘부동산으로 돈 벌 생각하지 마라’입니다.

 

마지막으로 세 번째 주거용 부동산 공급입니다. 이번에 국토교통부 장관으로 한국토지주택공사(이하 ‘LH’) 사장을 역임한 변창흠 님이 지정되었죠. LH라는 기관은 대한민국에서 공공 임대, 공공 분양 주택을 정부의 정책에 따라 '공급'하는 공기업이라고 보시면 됩니다. 이는 현 정부가 부동산 공급에 더욱 박차를 가하고, 힘을 실어줌으로써 이 또한 전 국민이 모두 내 집 마련이 가능할 만큼 주택 공급을 늘리겠다는 목표를 가지고 있습니다.

 

일관되게 정부는 부동산 시장을 규제하고, 억압하고, 감시를 통해서 현재의 부동산 시장의 광기를 잠재우기 위해 노력하고 있습니다.

 

왜 그럴까요?

 


한국은행 기준 금리를 한번 살펴보겠습니다. 지금으로부터 약 2년 전인 2018년 11월 기준금리는 1.75%였습니다. 현재는 어느 정도일까요?

 

2020년 5월부터 현재까지 기준금리는 0.5%입니다. 금리가 거의 0%입니다. 이게 무슨 뜻일까요?

 

예전에 <응답하라 1984>라는 TV 프로그램이 인기였습니다. 그때 배우 성동일 님 직업이 은행원이었죠. 이때 금리가 얼마인지 혹시 기억하실까요? 은행 예금 금리가 25%였습니다. 간단히 여러분이 은행에 10,000원을 예금했을 때 내년이면 12,500원이 되는 겁니다. 현재 금리가 1%라고 치면, 올해의 10,000원이 내년에는 10,100원이 되는 거고요.

 

금리가 낮다는 것은 여러분이 매달 월급으로 벌어들이는 돈의 가치가 엄청나게 떨어졌고, 시중의 화폐유통량이 엄청나게 늘어났음을 뜻합니다. 요즘 잘 보시면 상가들의 공실률도 엄청나게 늘었고, 내가 버는 월급은 많이 늘지 않았는데 주식은 엄청 오르고, 부동산 가격이 엄청 올랐다는 이야기들을 많이 들어보셨을 것입니다. 최근 서울의 부동산 평균 가격이 10억 원이라고 하니, 요즘 부동산 시장에서 1억 원은 그렇게 비싸 보이지도 않습니다.

 

이러다 보니 최근에 20~30대가 주택을 소위 말하는 '영끌'을 통해서 구매하는 경우가 많아졌습니다. '영끌'이란 집 살 때 자기 현금 말고도, 신용 대출, 주택 담보 대출, 부모님에게 증여 등을 통해서 최대한 돈을 많이 빌려서 부동산에 투자하는 투자 방법입니다. 부동산 청약 당첨도 쉽지 않고, 집값도 계속 상승하는 것을 보던 젊은 분들이 참지 못하고 부동산 매매 행렬에 함께 뛰어들게 된 것이죠.

 

차후 몇 년 간은 앞서 정부의 주택 공급이 2026년, 2027년부터 효과가 나타나게 될 것이므로 부동산 시장은 활황세를 이어갈 수도 있을 거 같습니다(경제 상황에 따라 바뀔 수도 있습니다). 그런데 중요한 건 주식이든 부동산이든 언제나 가격이 오르지만은 않는다는 겁니다. 모든 자산에는 사이클(순환 주기)이라는 것이 있습니다. 제가 말하는 자산은 화폐로 변환될 수 있고, 화폐 가치를 담고 있는 유동 가능한 자산이라고 보시면 됩니다. 여기에는 부동산, 금, 달러, 대한민국 원화, 기름, 비트코인(?) 등이 있습니다. 좋은 자산일수록 자산 가치의 상승하는 기간이 길고, 가치가 하락하는 기간이 짧습니다. 제가 예를 든 자산 중에서, 비트코인의 가격 변동성이 가장 심하고, 가격이 상승하는 기간보다 하락하는 기간이 긴 편이니 가장 위험한 자산은 비트코인이라고 볼 수 있겠죠.

 

그래서 부동산이 안전하고 좋은 자산에 속하는 겁니다. 지금은 상승기입니다. 부동산은 최소 10년은 상승하고, 침체기는 이에 비해 훨씬 짧습니다. 그런데 언제나 그렇듯 하락기는 있습니다.




KB 부동산 리브온 통계에 따라 전국 주택의 5분위 배율을 살펴보겠습니다. 이 비율은 집값 상위 20%의 주택 가격이 하위 20%의 주택 가격에 몇 배가 되는지를 알 수 있습니다. 2017년 5월, 이 비율은 5.1이었으나, 2020년에 이 비율은 8.5까지 증가 했습니다. 이는 지역 간 부동산 가격의 양극화가 심해졌다는 뜻이고, 우리나라 국민들에 재산 비중에서 가장 큰 비율을 차지하는 부동산 집값에 비율이 이렇게까지 차이가 난다는 것은 그만큼 빈부격차가 심해지고 있다는 뜻입니다.

 

그래서 지금은 함부로 아무 집이나 사면 안 되고, 무리해서 ‘영끌’하면 안 됩니다. 주식 시장에 투자할 때도, 코스피 1,300대에 내 재산 올인을 투자하느냐, 코스피 3,000일 때 전 재산을 투자하느냐에 따른 위험률을 비교했을 때 당연히 자산의 가치가 저평가되어있는 코스피 1,300일 때 전 재산을 투자하는 것이 훨씬 더 안전하고, 수익률을 높일 수 있는 길입니다.

 

제가 보기에 지금 우리나라 부동산이 굳이 비교하자면 코스피 3,000이라고 볼 수 있을 거 같습니다. 물론 코스피가 3,200, 3,500, 4,000이 될 수는 있겠죠. 하지만 어떤 타이밍에, 언제 이 상승세가 변곡점을 찍을지는 아무도 알 수 없습니다. 부동산도 마찬가지로 가격이 한번 내려가고, 투매가 시작되면 무리하게 대출 끼고 집 산 사람들은 못 버티고 다 망하는 경우가 많습니다.

 

지금 구매를 한다면 '실거주'를 목적으로 집값이 내려가도 버틸 수 있고, 내 집이니까 크게 상관이 없다는 마인드로 구매를 하셔야 한다는 것이고, 앞으로 최소 5년 이상 살 집이라면 부동산의 크기나 내부시설보다는 '입지'와 '실거주할만한가'라는 두 가지를 기준으로 선택하시는 것을 추천해 드립니다.